Fim das novas licenças de Alojamento Local: Porque é que o alojamento partilhado de longa duração se impõe em Lisboa e no Porto em 2026

O ano de 2026 marca um verdadeiro ponto de viragem para o imobiliário em Portugal. Se é proprietário em Lisboa ou no Porto, sem dúvida que seguiu com atenção, e talvez com alguma ansiedade, as recentes mudanças legislativas em torno do alojamento local. A era dourada do Alojamento Local 2026 tal como a conhecíamos chegou ao fim nas zonas urbanas saturadas. Perante regulamentações cada vez mais rigorosas e uma pressão administrativa constante, muitos investidores procuram uma saída segura.

Na Roomlala, acompanhamos diariamente centenas de proprietários nesta transição. Observamos uma tendência clara e massiva: a mudança estratégica para o arrendamento de quartos a longo prazo. Quer seja para acolher estudantes ou jovens profissionais, o alojamento partilhado afirma-se não apenas como a melhor alternativa ao alojamento local em Portugal, mas também como um modelo económico frequentemente mais rentável e fiscalmente otimizado. Vamos explorar juntos os detalhes desta mutação e descobrir porque é que arrendar os seus quartos a longo prazo é a decisão mais sensata este ano.

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Alojamento Local 2026: O fim de uma era dourada turística em Lisboa e no Porto?

Para compreender a situação atual, é crucial dissipar um equívoco frequente. Muitos proprietários ainda pensam que o congelamento das licenças se deve à famosa lei Mais Habitação Portugal. No entanto, é importante esclarecer que o bloqueio nacional imposto por esta lei foi, em grande parte, revogado pelo novo governo no final de 2024. O verdadeiro desafio hoje já não provém do Estado central, mas sim das próprias municipalidades.

Em 2025 e 2026, cidades como Lisboa e Porto assumiram o controlo ao instaurar os seus próprios Regulamentos Municipais para o Alojamento Local (RMAL). Estes regulamentos criaram «zonas de contenção absoluta» nos bairros históricos e nos centros nevrálgicos, proibindo de facto a emissão de qualquer nova licença de alojamento local. Se possui um imóvel nestas zonas e ainda não tem licença, o alojamento turístico de curta duração deixou simplesmente de ser uma opção legal.

Mesmo para aqueles que já possuem uma licença, a pressão permanece imensa. É verdade que a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) foi eliminada, oferecendo um pequeno fôlego. No entanto, a fiscalização municipal intensificou-se drasticamente. Mantêm-se quotas rigorosas e as câmaras municipais já não hesitam em cancelar pura e simplesmente uma licença em caso de queixas recorrentes de vizinhos por ruído. O risco de ver a sua atividade turística interrompida de um dia para o outro leva naturalmente os anfitriões a repensar a sua estratégia de rentabilidade.

O boom do arrendamento de longa duração: Uma fiscalidade 2026 ultra-vantajosa

Perante as restrições ao turismo, o governo português implementou incentivos massivos para devolver os imóveis ao mercado residencial. O novo pacote fiscal de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026) altera radicalmente o cenário para os proprietários. Na Roomlala, consideramos que este é o momento ideal para rever o seu modelo de exploração.

O regime de rendas acessíveis: Uma taxa de imposto imbatível

A medida emblemática deste novo decreto é, sem dúvida, a criação do regime de rendas ditas «acessíveis». Se aceitar limitar a renda global do seu imóvel a um máximo de 2 300 euros por mês (o que é largamente suficiente para a grande maioria dos apartamentos, mesmo em alojamento partilhado), a sua taxa de imposto sobre o rendimento (IRS) cai de forma espetacular.

Em vez de ser tributado à taxa padrão de 25% sobre os seus rendimentos prediais, beneficia de uma taxa fixa de apenas 10%. Esta redução fiscal de 15 pontos percentuais aumenta diretamente o seu rendimento líquido. É uma oportunidade excecional para os anfitriões que desejam estabilizar os seus rendimentos sem sofrer o peso da tributação clássica.

Tomemos um exemplo concreto: para um apartamento que gera 2 000 euros de rendimento mensal, a poupança fiscal obtida graças a esta taxa de 10% representa vários milhares de euros no final do ano. Este incentivo fiscal compensa amplamente, ou até supera, os rendimentos por vezes flutuantes e fortemente tributados do antigo modelo Airbnb.

As reduções de IRS consoante a duração do contrato: O prémio pela estabilidade

Se o seu imóvel não cumprir os critérios da renda acessível, ou se preferir outra abordagem, o governo também reforçou as vantagens ligadas à duração dos contratos. Quanto mais se comprometer a longo prazo, menos impostos paga. É o princípio da redução progressiva do IRS para os contratos de arrendamento de longa duração clássicos.

Eis como se estruturam estas vantagens em 2026:

• Contratos de 5 a 10 anos: A taxa de IRS é reduzida para 15% (em vez de 25%).
• Contratos de 10 a 20 anos: A taxa desce para 10%.
• Contratos de mais de 20 anos: A taxa atinge um patamar excecional de 5%.

Estes contratos longos oferecem uma paz de espírito absoluta. Acabou-se a gestão demorada dos check-ins, check-outs e limpezas bissemanais. Assina um contrato, beneficia de uma fiscalidade aliviada e garante a sustentabilidade do seu investimento imobiliário.

Arrendar quartos em alojamento partilhado: A alternativa ao alojamento local em Portugal por excelência

Agora que o quadro fiscal está definido, como maximizar concretamente a rentabilidade do seu imóvel? A resposta é simples: o alojamento partilhado. Em vez de arrendar o seu apartamento vazio a uma única família, arrendar cada quarto individualmente e mobilado representa a alternativa ao alojamento local em Portugal mais eficaz em 2026.

Em primeiro lugar, o arrendamento de quartos (alojamento partilhado de estudantes ou coliving para jovens profissionais) escapa totalmente às quotas turísticas e às zonas de contenção das câmaras municipais. Não precisa de uma licença de alojamento local para arrendar um quarto por um período de 6 meses, 1 ano ou mais. Está enquadrado no arrendamento residencial, perfeitamente em conformidade com os Regulamentos Municipais.

Em segundo lugar, a rentabilidade bruta de um apartamento arrendado por quarto é mecanicamente superior à de um arrendamento clássico. Um apartamento T3 (três quartos) arrendado na totalidade poderia render 1 200 euros por mês. Ao arrendar esses mesmos três quartos separadamente, mobilados e equipados, a 500 euros cada, atinge 1 500 euros, mantendo-se abaixo do limite de 2 300 euros para beneficiar da taxa de IRS de 10%!

Finalmente, o risco de incumprimento é diluído. Se um dos seus inquilinos decidir sair, continua a receber as rendas dos outros quartos enquanto procura um substituto. Na Roomlala, facilitamos esta procura ao conectá-lo com uma comunidade de inquilinos fiáveis e verificados.

Casos práticos: Como garantir o sucesso da sua transição com a Roomlala em 2026

Passar do alojamento local para o alojamento partilhado de longa duração pode parecer intimidante, mas com a estratégia certa, a transição é fluida e extremamente gratificante. Eis dois casos de utilização que encontramos frequentemente na Roomlala.

Arrendar quarto para estudante no Porto: Um mercado ultra-dinâmico

O Porto é uma cidade universitária de primeira linha. Todos os anos, milhares de estudantes nacionais e internacionais procuram desesperadamente onde morar. Arrendar quarto para estudante no Porto tornou-se um mercado de uma solidez à prova de bala.

Tomemos o caso do João, proprietário de um T4 na zona do Bonfim. Face à impossibilidade de obter uma licença de alojamento local em 2025, decidiu converter o seu imóvel em alojamento partilhado para estudantes. Equipou cada quarto com uma secretária, uma boa ligação Wi-Fi e roupa de cama confortável. Ao propor contratos de 10 meses (o ano universitário), assegura uma taxa de ocupação de 100% de setembro a junho.

Ao publicar os seus anúncios na Roomlala, o João pôde selecionar estudantes sérios, frequentemente com fiadores sólidos. Beneficia da fiscalidade aliviada, já não tem de se preocupar com as queixas dos vizinhos devido aos ruídos dos turistas de passagem e aproveita os seus verões para realizar pequenos trabalhos de manutenção.

Arrendamento de longa duração em Lisboa: Captar jovens profissionais e nómadas digitais

Em Lisboa, o público-alvo ideal para o alojamento partilhado vira-se mais para os jovens profissionais, expatriados e nómadas digitais que se instalam para missões de 1 a 3 anos. O arrendamento de longa duração em Lisboa para este público exige um padrão de qualidade ligeiramente superior: decoração cuidada, espaços comuns conviviais e equipamentos modernos.

A Maria possuía um belo apartamento em Arroios, anteriormente explorado como alojamento local. Cansada da gestão diária e preocupada com as novas regulamentações da Câmara Municipal de Lisboa, transformou o seu imóvel num espaço de coliving de alto nível. Arrenda agora os seus quartos com contratos de 5 anos, permitindo-lhe reduzir a sua tributação para 15%.

Graças à plataforma Roomlala, a Maria gere os seus arrendamentos com toda a serenidade. Ajudamo-la a destacar o seu imóvel, a assegurar as reservas e a contratar facilmente com os seus inquilinos. Recuperou a paz de espírito, mantendo ao mesmo tempo um rendimento líquido equivalente, ou até superior, aos seus melhores anos no alojamento turístico.

Em conclusão, o ano 2026 não marca o fim do investimento imobiliário em Portugal, bem pelo contrário. Marca o advento de um modelo mais saudável, mais duradouro e apoiado por uma fiscalidade extremamente incentivadora. Se deseja dar o passo e transformar as suas restrições regulamentares em oportunidades financeiras, junte-se à comunidade Roomlala e comece a arrendar os seus quartos ainda hoje!