Casas energeticamente ineficientes e DPE em 2026: O quarto em casa do anfitrião, uma exceção legal?

Há vários anos que o mercado imobiliário francês atravessa um período de transformação profunda, marcado pela vontade governamental de erradicar os alojamentos com fraca eficiência energética. Com o endurecimento das regulamentações ambientais, muitos anfitriões encontram-se desamparados perante a proibição do aluguer de casas com fraco isolamento térmico em 2026, que se aproxima a passos largos para certas categorias de alojamento. Na Roomlala, recebemos diariamente mensagens de anfitriões preocupados: ainda têm o direito de alugar um quarto na sua casa se esta estiver mal isolada? A resposta curta é sim, mas sob certas condições muito precisas. Este artigo tem como objetivo descodificar a legislação atual e explicar-lhe em detalhe como funciona o DPE (Certificado de Desempenho Energético) para quartos em casa do anfitrião. Descobrirá que o aluguer de um quarto dentro da sua residência principal beneficia de certas flexibilidades legais, oferecendo assim uma alternativa extremamente rentável para os anfitriões, constituindo simultaneamente uma solução solidária indispensável face à crise da habitação que o país atravessa.

1. A proibição de aluguer de casas com fraco isolamento térmico em 2026: O que se aplica ao quarto em casa do anfitrião

Para compreender bem os desafios atuais, é indispensável analisar os fundamentos da lei "climat et résilience". Este texto legislativo importante estabeleceu um calendário particularmente rigoroso visando retirar do mercado de arrendamento os alojamentos que consomem mais energia. Na Roomlala, queremos tranquilizá-lo: embora estas regras sejam firmes, aplicam-se com nuances importantes quando se trata de alugar uma parte da sua própria residência principal. Os proprietários não são deixados para trás, mas devem obrigatoriamente dominar as regras do jogo para evitar qualquer litígio com os seus inquilinos.

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1.1. O calendário rigoroso da lei Climat et Résilience

Desde 1 de janeiro de 2025, a lei é clara: os alojamentos classificados como G no DPE estão formalmente proibidos para aluguer se constituírem a residência principal do inquilino. Esta medida drástica visa proteger os inquilinos da precariedade energética. Mas esta é apenas uma primeira etapa, pois esta proibição estender-se-á inexoravelmente à classe F a partir de 1 de janeiro de 2028. Se planeia alugar um quarto, devido à legislação de 2026, deve saber que estas proibições também se aplicam ao quarto em casa do anfitrião desde que o contrato assinado faça deste quarto a residência principal do inquilino. Isto diz respeito tipicamente ao contrato de estudante de 9 meses ou ao contrato de mobiliado clássico de um ano renovável. Nestes casos, o quarto alugado deve respeitar os mesmos critérios de decência energética que um apartamento ou uma casa inteira.

1.2. Uma mutualização do DPE tranquilizadora para os anfitriões

É aqui que surge uma primeira boa notícia para si, caros anfitriões. Se aluga um quarto situado dentro da sua casa ou do seu apartamento, não precisa absolutamente de realizar um DPE exclusivo para essa divisão. A lei autoriza a mutualização do diagnóstico. Concretamente, é o DPE global da sua residência principal que é válido e que deve ser anexado ao contrato de aluguer. Isto poupa-lhe procedimentos administrativos complexos e despesas adicionais inúteis. O desempenho energético do quarto é, portanto, avaliado com base no desempenho global do seu alojamento, tendo em conta o isolamento geral, o sistema de aquecimento central e a ventilação de todo o edifício.

Exemplo concreto de utilização: Tomemos o caso da Martine, reformada a viver em Lyon. Possui um grande apartamento classificado como E no DPE global. Pretende alugar um quarto orientado a norte, que, se fosse avaliado sozinho, poderia talvez aproximar-se da classe F. Graças à mutualização do diagnóstico, a Martine pode utilizar o DPE global de classe E do seu apartamento. Conseguiu assim assinar um contrato de estudante de 9 meses com toda a legalidade através da Roomlala, sem recear a proibição de aluguer de casas com fraco isolamento térmico em 2026, oferecendo ao mesmo tempo um alojamento acessível a um jovem estudante.

2. As exceções e flexibilidades para alugar um quarto em 2026

Se o aluguer de longa duração está sujeito a regras rigorosas, a legislação oferece alívios e alternativas muito interessantes para os proprietários de casas com fraco isolamento. Na Roomlala, encorajamos sempre os nossos anfitriões a explorar todas as opções legais para continuar a gerar rendimentos complementares respeitando o enquadramento da lei. O ano 2026 traz também a sua quota de novidades regulamentares que poderão muito bem salvar a situação de muitos anfitriões.

2.1. O aluguer de curta duração: uma saída legal

A falha principal, ou melhor, a exceção legal maior à proibição de aluguer de casas com fraco isolamento térmico, reside na natureza do contrato. Com efeito, a proibição de alugar alojamentos classificados como G (e em breve F) atinge a nível nacional apenas os contratos de residência principal. Consequentemente, se alugar o seu quarto para estadias curtas, a turistas, profissionais em deslocação ou trabalhadores sazonais (sem que isso se torne a sua residência principal), não está sujeito a esta proibição de aluguer. Esta flexibilidade permite aos proprietários de alojamentos com classificação inferior manter uma atividade de aluguer e obter rendimentos, enquanto reúnem os fundos necessários para realizar obras de renovação energética ao seu próprio ritmo.

2.2. O novo cálculo DPE 2026: uma oportunidade para o aquecimento elétrico

A outra enorme novidade que devolve o sorriso aos proprietários é o ajuste do cálculo do DPE previsto para 2026. O governo ratificou a alteração do coeficiente de conversão da eletricidade, que passará de 2,3 para 1,9. O que significa isto concretamente para si? Até agora, os alojamentos aquecidos a eletricidade eram fortemente penalizados pelo modo de cálculo do DPE, relegando-os frequentemente para as classes F ou G apesar de um isolamento correto. Com este novo coeficiente mais favorável, muitos alojamentos verão automaticamente a sua classificação melhorar uma ou duas letras, sem que o proprietário tenha de realizar qualquer obra de renovação. É um verdadeiro balão de oxigénio para o mercado de arrendamento.

Exemplo concreto de utilização: O Julien possui uma casa na Bretanha aquecida exclusivamente por radiadores elétricos recentes. O seu DPE atual classifica-o como G, o que o impedia de alugar um quarto a um estudante durante o ano desde 2025. Graças ao novo cálculo do DPE efetivo em 2026, a casa do Julien passa automaticamente para a classe E. Pode agora gerar um novo DPE atualizado e colocar novamente o seu quarto na Roomlala para um contrato de estudante de longa duração, com toda a legalidade e sem ter gasto milhares de euros em isolamento.

3. Riscos jurídicos e pontos de atenção para os anfitriões

Embora o aluguer de um quarto em casa do anfitrião ofereça vantagens inegáveis, é nosso dever na Roomlala alertá-lo sobre certas armadilhas a evitar. A lei é protetora para com os inquilinos, e qualquer tentativa de contornar as regras pode virar-se contra o proprietário. É crucial compreender bem a fronteira entre um quarto em casa do anfitrião e um alojamento autónomo para não perder os benefícios deste estatuto particular.

3.1. O congelamento das rendas ainda em vigor

É fundamental recordar que, mesmo que encontre uma solução para alugar o seu quarto, permanece uma restrição financeira maior. Desde o verão de 2022, a proibição de aumentar a renda de alojamentos classificados como F e G está estritamente em vigor em todo o território francês. E atenção, esta medida aplica-se plenamente ao aluguer de um quarto em casa do anfitrião se este for objeto de um contrato de longa duração (residência principal). Portanto, não poderá aplicar a indexação anual à renda, nem aumentá-la durante uma mudança de inquilino, enquanto as obras não permitirem retirar o alojamento do estatuto de fraco isolamento térmico.

3.2. O risco de requalificação para alojamento autónomo

Este é, sem dúvida, o ponto de atenção mais crítico para os anfitriões. Para que o seu aluguer seja juridicamente considerado como um 'quarto em casa do anfitrião', o inquilino deve obrigatoriamente partilhar certas divisões de vida consigo (geralmente a cozinha, as instalações sanitárias ou a casa de banho). Se o quarto que aluga possuir uma entrada totalmente independente a partir do exterior e estiver equipado com as suas próprias instalações sanitárias e uma zona de cozinha sem qualquer acesso às partes comuns da sua casa, a justiça poderá requalificá-lo como 'alojamento autónomo' (estúdio ou dependência). Neste caso, perde todas as flexibilidades ligadas ao quarto em casa do anfitrião, e o alojamento estará sujeito às regras rigorosas dos apartamentos clássicos, necessitando do seu próprio DPE individual.

Exemplo concreto de utilização: A Sophie transformou a cave da sua casa classificada como G num pequeno estúdio com uma porta de entrada para o jardim, uma kitchenette e um duche. Pensava que podia alugá-lo sob o estatuto de 'quarto em casa do anfitrião' para contornar a obrigatoriedade do DPE individual. Infelizmente, o seu inquilino recorreu à justiça. O juiz requalificou o espaço como alojamento autónomo. A Sophie viu-se na ilegalidade (aluguer de uma casa com fraco isolamento térmico G como residência principal) e foi condenada a suspender a renda e a realizar obras. Na Roomlala, aconselhamo-lo a manter uma verdadeira partilha de espaços para garantir o seu estatuto.

4. Os nossos conselhos Roomlala para alugar com toda a serenidade

Perante este labirinto legislativo, a equipa da Roomlala está aqui para o acompanhar e ajudar a tirar o melhor partido do seu espaço disponível. A primeira etapa consiste em avaliar bem o seu DPE atual e antecipar o novo cálculo de 2026. Se se encontra atualmente na classe G ou F, não entre em pânico. Pode perfeitamente adaptar a sua estratégia de aluguer privilegiando o aluguer de curta ou média duração (turismo, estágios curtos de menos de 8 meses) para os quais a noção de residência principal não se aplica. A nossa plataforma permite-lhe modular facilmente a duração das suas estadias para visar profissionais ou veraneantes.

Em seguida, recomendamos vivamente que aproveite os apoios do Estado para considerar obras de renovação energética a médio prazo. Mecanismos como o MaPrimeRénov' são acumuláveis e podem financiar uma grande parte do isolamento do seu sótão ou a substituição das suas janelas. Não só valorizará o seu património imobiliário, como também oferecerá um conforto ideal aos seus inquilinos, o que justificará uma renda atrativa e fidelizará os seus hóspedes. Não se esqueça de que um quarto bem isolado também significa contas de energia reduzidas para si próprio no dia a dia.

Por fim, seja transparente nos seus anúncios na Roomlala. Indique claramente os espaços partilhados e o modo de vida dentro do seu lar. A confiança é a chave para uma coabitação bem-sucedida. Respeitando escrupulosamente o enquadramento legal do DPE para quarto em casa do anfitrião e evitando a armadilha da requalificação para alojamento autónomo, continuará a desfrutar desta formidável aventura humana e financeira que é o aluguer em casa do anfitrião. Estamos orgulhosos por tê-lo na nossa comunidade de anfitriões empenhados, que oferecem todos os dias uma resposta concreta e convivial aos desafios da habitação em França.