Aumento da taxa de habitação 2026: Arrendar um quarto a longo prazo para amortizar os seus custos

Perante a crise da habitação que se intensifica, a legislação fiscal francesa está a tornar-se consideravelmente mais rigorosa para os proprietários de imóveis desocupados ou subutilizados. Com a entrada em vigor do aumento da taxa de habitação 2026, manter uma segunda habitação vazia durante grande parte do ano ou um alojamento vago torna-se um verdadeiro poço financeiro. Na Roomlala, sabemos o quanto estes novos encargos podem pesar no seu orçamento familiar ou na sua rentabilidade imobiliária.

Felizmente, existem soluções legais, solidárias e muito vantajosas para contrariar esta pressão fiscal. Arrendar uma parte do seu alojamento a longo prazo, seja através de um contrato de estudante ou de um contrato de mobilidade, permite-lhe não só escapar a estas penalizações, como também gerar rendimentos isentos de impostos. Neste artigo, deciframos para si o novo quadro legal de 2026 e explicamos como o arrendamento de um quarto em casa do anfitrião pode transformar os seus impostos em rendimentos garantidos.

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Compreender o aumento da taxa de habitação 2026 e a pressão fiscal

O ano 2026 marca um ponto de viragem decisivo na fiscalidade local francesa. Na sequência do decreto n.º 2025-1267 de 22 de dezembro de 2025, mais de 3 600 comunas estão agora classificadas em «zona de tensão». Esta classificação não é apenas uma simples designação administrativa: autoriza estas municipalidades a aplicar uma sobretaxa massiva nas segundas habitações. Este aumento da taxa de habitação sobre as segundas habitações (THRS) pode agora atingir até 60%, consoante as votações dos conselhos municipais. Para um proprietário, a fatura de fim de ano pode, portanto, aumentar centenas ou até milhares de euros.

Mas isso não é tudo. O legislador decidiu também atacar frontalmente os alojamentos totalmente desocupados. A lei das finanças de 2026 aprovou a fusão da taxa sobre os alojamentos vagos (TLV) e da taxa de habitação sobre os alojamentos vagos (THLV). A partir de 1 de janeiro de 2027, estes dois impostos fundir-se-ão numa taxa única (a TVLH), cujas taxas serão ainda revistas em alta. O objetivo do governo é claro: forçar a recolocação no mercado dos metros quadrados inutilizados para alojar estudantes e trabalhadores.

Atenção, um ponto de vigilância crucial impõe-se aqui: muitos proprietários pensam que podem amortizar estes impostos fazendo arrendamento sazonal de curta duração (do tipo Airbnb). É um erro estratégico. O arrendamento turístico de curta duração não altera a natureza fiscal do seu imóvel. Uma vez que o alojamento não constitui a residência principal dos seus inquilinos de passagem, continua a ser devedor do aumento da taxa de habitação e da taxa sobre os alojamentos vagos. Para se libertar destes encargos, a única saída é recorrer ao arrendamento de longa duração.

Rentabilizar uma segunda habitação ou um alojamento vago com o arrendamento de longa duração

Para anular a sujeição à THRS ou à TLV, a regra de ouro é simples: o seu imóvel, ou uma parte significativa do mesmo, deve tornar-se a residência principal de um inquilino. Na Roomlala, acompanhamo-lo para implementar contratos perfeitamente adaptados a este objetivo sem, contudo, o prender a períodos de 3 anos, como aconteceria num contrato clássico não mobilado.

O contrato de estudante: uma solução ganha-ganha

O contrato de estudante é um contrato de arrendamento mobilado com uma duração reduzida a 9 meses, correspondendo exatamente ao ano universitário. É a ferramenta perfeita para rentabilizar uma segunda habitação que pretenda recuperar no verão para as suas próprias férias. Ao arrendar o seu imóvel a um estudante de setembro a maio, oferece-lhe um teto num contexto de escassez de alojamento, qualificando legalmente o seu imóvel como «residência principal do inquilino» durante este período.

Esta requalificação é mágica de um ponto de vista fiscal: isenta-o automaticamente da sobretaxa sobre as segundas habitações. Além disso, os estudantes são geralmente apoiados por fiadores sólidos (pais) ou pela garantia Visale do Estado. É um perfil de inquilino muito tranquilizador. Tomemos o exemplo da Martine, proprietária de um apartamento em Montpellier (cidade em zona de tensão). Ao optar por um contrato de estudante de 9 meses, poupou 850 euros de aumento da taxa de habitação, recebendo rendas regulares, antes de desfrutar do seu imóvel em julho e agosto.

O contrato de mobilidade: flexibilidade e vantagens fiscais

Se a duração de 9 meses não lhe convém, o contrato de mobilidade é uma alternativa extremamente flexível. Criado para pessoas em situação de mobilidade profissional (estagiários, aprendizes, trabalhadores temporários, pessoas em formação), este contrato de arrendamento mobilado pode durar de 1 a 10 meses, não renovável. Tal como o contrato de estudante, confere ao alojamento o estatuto de residência principal para o inquilino temporário, protegendo-o assim das consequências do aumento fiscal de 2026.

A grande vantagem do contrato de mobilidade reside na sua flexibilidade. Pode perfeitamente arrendar um quarto da sua casa principal ou da sua segunda habitação por um período de 3 meses a um engenheiro em missão, e depois por 5 meses a um enfermeiro substituto. Embora proíba pedir uma caução ao inquilino, este contrato é sistematicamente elegível para a garantia Visale, que cobre rendas em atraso e eventuais danos. É uma excelente forma de rentabilizar o seu imóvel ao seu próprio ritmo.

Arrendar um quarto em casa do anfitrião: fiscalidade e isenções em 2026

Para além de evitar as sobretaxas locais, o arrendamento de uma parte da sua própria residência principal oferece uma vantagem fiscal excecional. Se dispõe de um ou mais quartos desocupados em sua casa (o síndrome do «ninho vazio» após a saída dos filhos, por exemplo), a legislação encoraja-o fortemente a arrendá-los.

A isenção de imposto sobre o rendimento prolongada

Em conformidade com o artigo 35 bis do Código Geral dos Impostos, os rendimentos provenientes do arrendamento de um quarto mobilado dentro da sua residência principal beneficiam de uma isenção total de imposto sobre o rendimento. Perante a crise da habitação, o governo prolongou criteriosamente este dispositivo muito incitativo até 31 de dezembro de 2026. Isto significa que as rendas recebidas não aumentarão a sua base tributável, uma vantagem líquida considerável em comparação com um investimento de arrendamento clássico.

Contudo, chamamos a sua atenção para pontos de vigilância estritos para beneficiar desta isenção. Em primeiro lugar, o quarto arrendado deve fazer parte integrante da sua residência principal. As dependências separadas, que disponham de um acesso independente (como um estúdio arranjado no fundo do jardim ou uma garagem transformada), estão excluídas deste dispositivo e regem-se pela fiscalidade clássica do LMNP (Arrendador em Mobilado Não Profissional). Em segundo lugar, o quarto deve respeitar as normas de habitabilidade, o que implica uma área mínima de 9 metros quadrados e uma janela voltada para o exterior.

Os tetos de renda a respeitar em 2026

Para que esta isenção total de imposto se aplique, o legislador impõe que a renda pedida permaneça «razoável». A administração fiscal fixa todos os anos tetos de renda anual, sem encargos, a não ultrapassar. Para o ano 2026, estes tetos foram reavaliados para ter em conta a inflação.

• Na Ilha de França: o teto está fixado em 215 euros por metro quadrado e por ano.
• Nas outras regiões (Província): o teto é de 159 euros por metro quadrado e por ano.

Tomemos um caso prático para compreender bem. Se habita em Lyon (Província) e arrenda um quarto mobilado de 15 m2 dentro do seu apartamento, a renda anual sem encargos não deverá ultrapassar 2 385 euros (15 x 159), ou seja, cerca de 198 euros por mês. Se respeitar este teto, estes rendimentos serão 100% líquidos de impostos. Se decidir arrendar por um valor mais elevado, o que é perfeitamente legal, perderá simplesmente a isenção total e os seus rendimentos passarão para o regime clássico do micro-BIC, que continua a ser vantajoso graças à sua dedução fixa de 50%.

Como a Roomlala o acompanha nesta transição legal

Navegar através das reformas fiscais, dos aumentos de impostos e dos diferentes tipos de contratos pode parecer intimidante. Na Roomlala, a nossa missão é simplificar todos estes procedimentos para lhe permitir acolher inquilinos com toda a serenidade. Colocamos à sua disposição uma plataforma segura concebida especificamente para o arrendamento de quartos em casa do anfitrião e contratos de média a longa duração.

Quando publica um anúncio no nosso site, acede a uma comunidade de milhares de estudantes e jovens ativos cujos perfis são verificados. Fornecemos-lhe modelos de contratos atualizados com os regulamentos mais recentes de 2026, quer se trate de um contrato de estudante, um contrato de mobilidade ou um contrato de coabitação intergeracional. Não tem de se improvisar jurista: tudo foi pensado para tornar o seu processo seguro de A a Z.

Além disso, o nosso sistema de pagamento online seguro garante que receberá as suas rendas atempadamente, sem ter de gerir os pagamentos em atraso. Perante o aumento da taxa de habitação 2026, não deixe que os seus quartos vazios se tornem um peso financeiro. Junte-se aos milhares de anfitriões Roomlala que já fizeram a escolha do arrendamento de longa duração: irá amortizar os seus encargos, aumentar o seu poder de compra e viver uma experiência humana enriquecedora ao ajudar alguém a encontrar habitação.