Interdição de arrendamento de casas energeticamente ineficientes em 2026: O quarto em casa do anfitrião como solução legal

Há alguns anos, o mercado imobiliário francês treme ao ritmo das reformas energéticas. Com o endurecimento da regulamentação, muitos proprietários encontram-se impotentes perante a impossibilidade de arrendar o seu imóvel. Na Roomlala, acompanhamos diariamente anfitriões que procuram soluções fiáveis e conformes à lei para continuar a gerar rendimentos. A proibição de arrendamento de casas com má eficiência energética em 2026 mantém uma forte pressão sobre os senhorios de alojamentos inteiros. No entanto, uma alternativa particularmente interessante e totalmente legal está à sua disposição: o arrendamento de um quarto na sua residência principal. Vamos analisar juntos como esta solução lhe permite contornar inteligentemente os bloqueios relacionados com o DPE (Certificado de Desempenho Energético), enquanto presta um serviço a inquilinos que procuram alojamento.

Compreender a proibição de arrendamento de casas com má eficiência energética em 2026

O calendário implacável da Lei do Clima e Resiliência

A lei climática sobre arrendamento estabeleceu um quadro extremamente rigoroso para sanear o parque imobiliário francês. Desde 1 de janeiro de 2025, é formalmente proibido colocar no mercado de arrendamento de residência principal alojamentos inteiros classificados como G. Esta medida visa erradicar as "passoires thermiques" (casas com má eficiência energética), esses alojamentos que consomem muita energia e que pesam pesadamente no orçamento das famílias e no ambiente. A proibição de arrendamento destas habitações em 2026 confirma e prolonga esta rigorosa exclusão do mercado de arrendamento para as habitações com a pior categoria energética.

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Paralelamente a esta proibição de arrendar, os proprietários de alojamentos classificados como F e G sofrem também constrangimentos financeiros importantes. De facto, as rendas destas casas com má eficiência energética estão estritamente congeladas desde agosto de 2022. É, portanto, impossível aumentar a renda entre dois inquilinos ou durante a renovação do contrato de arrendamento, o que reduz consideravelmente a rentabilidade do arrendamento de imóveis mal isolados. Na Roomlala, constatamos que estas medidas levam muitos proprietários a retirar os seus imóveis do mercado clássico.

A boa notícia de 2026: a reforma do coeficiente elétrico

Contudo, o ano de 2026 traz uma lufada de ar fresco inesperada para alguns proprietários. Desde 1 de janeiro de 2026, entrou em vigor uma reforma importante do cálculo do Diagnóstico de Desempenho Energético (DPE). Esta reforma aprovada pelo governo diz respeito especificamente à descida do coeficiente de conversão da eletricidade, que passou de 2,3 para 1,9. Esta alteração técnica do modo de cálculo tem um impacto direto e imediato na nota final de muitos alojamentos.

Concretamente, o que é que isto significa? Tomemos o exemplo do Sr. Martin, proprietário de um apartamento de 40 metros quadrados aquecido exclusivamente a eletricidade. No final de 2025, o seu imóvel estava classificado como G, tornando-o impróprio para arrendamento. Graças à reforma do coeficiente em 2026, o seu apartamento é automaticamente reclassificado como F, sem que tenha tido de desembolsar um único cêntimo em obras de renovação. Embora a renda continue congelada, esta evolução permite-lhe escapar à proibição rigorosa de arrendamento e voltar a colocar o seu imóvel no mercado de forma totalmente legal.

O quarto em casa do anfitrião: uma alternativa legal perante o DPE

As regras específicas do DPE para quarto em casa do anfitrião

Se a sua residência principal tem uma classificação baixa e hesita em arrendar, o arrendamento de um quarto em casa do anfitrião representa uma excelente solução de recurso. A legislação faz uma distinção clara entre o arrendamento de um alojamento inteiro e independente e o arrendamento de uma divisão na sua própria casa. O DPE para quarto em casa do anfitrião beneficia de uma flexibilidade apreciável: o arrendamento de um quarto não está, regra geral, sujeito à obrigação de fornecer um DPE específico e exclusivo apenas para essa divisão.

Na maioria dos casos, se a área arrendada for inferior a 14 metros quadrados e não constituir um alojamento independente, o DPE global da sua residência principal é suficiente. Mais importante ainda, como o arrendamento de quarto em residência principal não está sujeito às mesmas sanções de proibição que os alojamentos inteiros autónomos, pode legalmente acolher um inquilino no seu quarto de hóspedes, mesmo que a nota global da sua casa seja G. Trata-se de uma exceção legal valiosa que favorece a coabitação e a otimização do espaço existente.

Porque é que arrendar quarto em residência principal com DPE é vantajoso

Optar pelo arrendamento de um quarto na sua casa apresenta múltiplas vantagens, para além de contornar simplesmente os constrangimentos do DPE. A nível financeiro, permite-lhe gerar um complemento de rendimento regular, frequentemente não tributável se a renda se mantiver dentro dos limites do teto fixado pela administração fiscal (renda razoável). Na Roomlala, vemos milhares de proprietários a financiar as suas despesas ou os seus momentos de lazer graças a esta renda mensal segura, ao mesmo tempo que valorizam uma divisão desocupada da sua casa.

Tomemos um caso de uso muito frequente: possui uma casa grande dos anos 1970, classificada como G, da qual os filhos já saíram. Em vez de embarcar em obras de isolamento pelo exterior que custam dezenas de milhares de euros para conseguir arrendar a casa inteira, decide arrendar dois quartos a estudantes. Presta um imenso serviço à comunidade local perante a escassez de alojamentos, quebra a solidão e fá-lo num quadro perfeitamente legal e seguro.

Os critérios de habitabilidade a respeitar imperativamente

Área, altura e equipamentos obrigatórios

Atenção: se a regulamentação sobre o DPE é mais flexível para o quarto em casa do anfitrião, os critérios legais de habitabilidade continuam a ser intransigentes. Para que um quarto possa ser arrendado legalmente, deve respeitar obrigatoriamente normas rigorosas. A área mínima da divisão deve ser de 9 metros quadrados segundo a lei Carrez, com uma altura do teto de pelo menos 2,20 metros. Um volume habitável de 20 metros cúbicos também pode ser aceite em certos casos específicos.

Além disso, o quarto deve dispor obrigatoriamente de uma janela que ofereça acesso à luz natural e permita uma ventilação adequada. O sistema de aquecimento, seja central ou complementar fixo, deve permitir atingir uma temperatura mínima de 18 graus Celsius no centro da divisão. Por exemplo, converter uma cave cega ou um sótão não isolado que não disponha de claraboia é formalmente proibido por lei, pois não respeita os critérios de habitabilidade, independentemente de qualquer questão relacionada com o DPE.

A armadilha da qualificação como alojamento independente

Existe um ponto de vigilância crucial no qual insistimos sempre na Roomlala: a fronteira jurídica entre um quarto em casa do anfitrião e um alojamento independente. Se o quarto que propõe possui uma entrada totalmente independente da sua residência principal (por exemplo, um acesso direto pelo jardim) e está equipado de forma autónoma (com a sua própria kitchenette e as suas próprias instalações sanitárias privativas não partilhadas), corre o risco de ser requalificado juridicamente como alojamento independente, como um estúdio ou um anexo.

Nesse cenário, a machadada é imediata: este alojamento requalificado cai imediatamente sob a alçada da lei climática sobre arrendamento. Se estiver classificado como G, a proibição de arrendamento de casas com má eficiência energética em 2026 aplicar-se-á de pleno direito a esse anexo. Para conservar as vantagens do quarto em casa do anfitrião, é indispensável que o inquilino partilhe pelo menos uma parte das divisões comuns ou dos equipamentos (como a cozinha ou a casa de banho principal) consigo, confirmando assim que reside efetivamente no seu lar.

Como enquadrar o arrendamento do seu quarto com a Roomlala?

Escolher o contrato de arrendamento correto

Mesmo que acolha alguém sob o seu próprio teto e que o ambiente seja convivial, um contrato de arrendamento escrito continua a ser absolutamente obrigatório. A lei impõe a formalização do acordo para proteger ambas as partes. Dependendo do perfil do seu inquilino, várias opções estão ao seu dispor. O contrato de arrendamento de estudante de 9 meses é o mais popular: cobre exatamente o ano universitário e permite-lhe recuperar o seu quarto durante o verão para receber a sua família ou turistas.

Se arrendar a um profissional em deslocação ou a um estagiário, o contrato de mobilidade (com uma duração de 1 a 10 meses, não renovável) é uma excelente alternativa. Finalmente, para um arrendamento de maior duração, o contrato de arrendamento mobilado clássico de um ano renovável é perfeitamente adequado. Na Roomlala, disponibilizamos-lhe modelos de contratos conformes às últimas regulamentações em vigor, garantindo-lhe uma paz de espírito total no momento da assinatura.

Acolher um estudante no início do ano letivo: um caso prático

Para ilustrar a simplicidade do processo, imaginemos que deseja acolher um estudante no próximo início do ano letivo em setembro. Verificou que o seu quarto tem 12 metros quadrados, que possui uma janela e que está bem aquecido. Publica o seu anúncio na Roomlala em poucos cliques. Não tem de se preocupar em realizar um DPE específico para este quarto, uma vez que partilha a sua cozinha e a sua casa de banho com o inquilino.

Recebe rapidamente a candidatura de Lucas, estudante do primeiro ano. Graças à mensagem segura da Roomlala, troca contactos com ele para garantir que os vossos estilos de vida são compatíveis. Assinam um contrato de estudante de 9 meses. Lucas beneficia de um alojamento acessível e acolhedor e, do seu lado, recebe uma renda que o ajuda a enfrentar a inflação, respeitando escrupulosamente o quadro legal, apesar de a sua casa ser globalmente uma casa com má eficiência energética. É uma solução vantajosa para ambas as partes que nos orgulhamos de encorajar diariamente.