Casas energeticamente ineficientes e o início do ano letivo de 2026: Arrendar um quarto em sua casa é a solução legal para os anfitriões?

Desde 1 de janeiro de 2025, o mercado de arrendamento imobiliário francês atravessa uma zona de turbulência sem precedentes. Com a entrada em vigor da Lei do Clima e Resiliência, o arrendamento de alojamentos inteiros classificados como G está estritamente proibido para contratos de residência principal. Esta medida radical visa erradicar o que é vulgarmente conhecido como “passoire thermique” (imóvel com fraca eficiência energética). Perante esta situação, muitos proprietários encontram-se num impasse, receando os prazos que se avizinham. Na Roomlala, constatamos diariamente a preocupação crescente da nossa comunidade de anfitriões. Felizmente, com a aproximação do início do ano letivo, surge uma alternativa legal e particularmente vantajosa: o aluguer de um quarto em casa do anfitrião. Mas como se aplica exatamente a regulamentação face ao DPE 2026? Será esta a solução milagrosa para continuar a gerar rendimentos de arrendamento sem realizar obras pesadas de reabilitação energética? Deciframos para si todas as subtilezas legais desta prática, de forma a acompanhá-lo com toda a segurança.

Lei do Clima e imóveis pouco eficientes: O que muda com o DPE 2026

Para compreender bem os desafios atuais, é essencial recordar os fundamentos da Lei do Clima e Resiliência. O seu objetivo é claro: combater a precariedade energética retirando progressivamente do mercado de arrendamento os alojamentos que consomem mais energia. Desde o início de 2025, é formalmente proibido assinar um novo contrato ou renovar um contrato existente para um alojamento inteiro classificado como G no Diagnóstico de Desempenho Energético (DPE), desde que constitua a residência principal do inquilino. Esta proibição alargar-se-á aos alojamentos classificados como F a partir de 2028, acentuando ainda mais a pressão sobre os proprietários. O DPE 2026 insere-se, portanto, num período charneira em que a transição energética já não é uma opção, mas uma obrigação legal estrita para os senhorios tradicionais.

Leia também: Limitação de rendas em 2026: Que novas cidades atingem a meta para o início do novo ano letivo?, Contrato de mobilidade 2026: O enquadramento legal para arrendar o seu quarto com total flexibilidade na Roomlala e Apoios ao alojamento Porta 65 em 2026: O que os jovens inquilinos e anfitriões devem saber em Portugal

A noção de “passoire thermique” no arrendamento está agora no centro de todas as preocupações imobiliárias. Um alojamento é qualificado como tal quando apresenta um consumo energético excessivo, traduzindo-se em faturas de aquecimento exorbitantes para o inquilino e num conforto de vida fortemente degradado. Os poderes públicos, através do Ministério da Transição Ecológica, estabeleceram este calendário restritivo para forçar a reabilitação. Contudo, esta política de coação tem efeitos colaterais importantes. Muitos pequenos proprietários, não tendo os meios financeiros para realizar um isolamento térmico pelo exterior ou para mudar integralmente o seu sistema de aquecimento, preferem retirar o seu imóvel do mercado. Isto cria uma tensão no arrendamento sem precedentes, particularmente nas grandes metrópoles universitárias francesas.

Na Roomlala, observamos que esta escassez da oferta impacta diretamente os inquilinos que procuram casa. É aqui que a regulamentação de arrendamento a estudantes para 2026 ganha todo o sentido. Os estudantes são as primeiras vítimas desta escassez de pequenos espaços (estúdios e T1), que são historicamente os mais mal classificados no DPE. Perante esta constatação alarmante, a lei previu, felizmente, quadros jurídicos diferenciados consoante a natureza do arrendamento. É primordial compreender que as regras drásticas aplicadas a um apartamento arrendado na sua totalidade não são transponíveis de forma idêntica quando se trata de partilhar o seu próprio local de vida. É esta nuance jurídica fundamental que abre novas perspetivas para os proprietários ocupantes.

O calendário estrito das proibições de arrendamento

O calendário governamental não deixa margem para dúvidas. Após o congelamento das rendas para os imóveis pouco eficientes (classes F e G) em vigor desde 2022, a proibição de colocação no mercado de arrendamento atinge agora os alojamentos G em 2025. Em 2028, será a vez dos alojamentos classificados como F, e depois os classificados como E em 2034. Este calendário aplica-se de forma implacável aos alojamentos inteiros arrendados, vazios ou mobilados, como residência principal. Para um proprietário cujo apartamento está classificado como G hoje, o ano 2026 apresenta-se como um ano em branco se não iniciar obras. Não poderá assinar um novo contrato de arrendamento a estudante clássico de 9 meses, nem um contrato de um ano renovável. A sanção em caso de incumprimento é severa: o inquilino pode exigir uma redução da renda, ou até a realização das obras sob injunção judicial.

O impacto na regulamentação de arrendamento a estudantes 2026

A regulamentação de arrendamento a estudantes 2026 sofre de pleno estas proibições. O contrato de arrendamento a estudante clássico, com a duração de 9 meses, é considerado pela lei como um contrato de residência principal. Por conseguinte, está sujeito às mesmas exigências de decência energética que um contrato clássico. Se arrendar um estúdio independente classificado como G a um estudante para o início do ano letivo de 2026, está em situação ilegal. O alojamento global deve imperativamente justificar uma classe F, no mínimo, em 2026 para este tipo de contrato. Este é um dado crucial que lembramos frequentemente aos nossos utilizadores: a proteção do estudante inquilino prevalece, e o legislador não faz qualquer concessão sobre o desempenho energético dos alojamentos inteiros, mesmo para durações reduzidas ao ano universitário.

Arrendar um quarto em casa do anfitrião: Uma exceção à regra do DPE?

É neste contexto jurídico tenso que o arrendamento de um quarto em casa do anfitrião revela todo o seu potencial. A lei sobre o aluguer de quartos em casa do anfitrião beneficia de um estatuto particular, muitas vezes desconhecido do grande público. A regra de ouro a reter é a seguinte: o aluguer de uma divisão na sua residência principal está isento da realização de um DPE individual para o quarto em si, desde que a área da divisão arrendada seja inferior a 14 metros quadrados. Neste caso preciso, é o DPE global da sua habitação principal que é válido. Não precisa de chamar um técnico para avaliar especificamente o quarto do estudante. Esta simplificação administrativa é uma verdadeira lufada de ar fresco para os anfitriões.

Além disso, a recente atualidade legislativa reforçou a atratividade deste modelo. A lei Le Meur, promulgada em novembro de 2024, endureceu consideravelmente as regras que enquadram os alojamentos mobilados de turismo (tipo Airbnb), aplicando-lhes nomeadamente quotas e obrigações de DPE estritas. Contudo, o quarto em casa do anfitrião escapa totalmente a esta definição estrita de alojamento mobilado de turismo. Ao arrendar um quarto na sua própria residência principal, não é considerado um operador de alojamento mobilado de turismo no sentido desta nova lei. Isto significa que, para arrendamentos de curta duração, está isento das novas proibições de arrendamento ligadas ao DPE que atingem os investidores tradicionais. É uma oportunidade legal importante para gerar rendimentos complementares sem estar bloqueado pelas regulamentações locais, cada vez mais punitivas.

Na Roomlala, encorajamos esta prática porque promove a coesão social e otimiza a utilização do espaço edificado existente. Em vez de deixar um quarto vazio, o anfitrião coloca-o à disposição de um inquilino, participando assim no esforço coletivo contra a crise da habitação. Contudo, é essencial estruturar bem o seu projeto de arrendamento para permanecer dentro dos limites da legalidade. A natureza do contrato de arrendamento que fará o seu inquilino assinar determinará diretamente as regras energéticas que se aplicarão à sua habitação. Não se trata de uma falha jurídica, mas de uma aplicação inteligente dos textos em vigor, pensada para proteger o domicílio do anfitrião ao mesmo tempo que oferece uma solução de alojamento flexível.

Contrato a estudante vs. Arrendamento de curta duração: Qual a diferença face ao DPE?

É crucial distinguir o tipo de contrato que propõe. Como mencionado anteriormente, se optar por um contrato a estudante clássico de 9 meses, o quarto torna-se a residência principal do estudante. Neste cenário, o alojamento global (a sua casa ou apartamento) permanece sujeito aos critérios de decência energética. Em 2026, a sua habitação global não deve, portanto, estar classificada como G. Por outro lado, se optar por arrendamentos de curta duração (algumas semanas, mês a mês fora da residência principal, ou estadias profissionais pontuais), contorna os bloqueios estritos do DPE ligados à residência principal.

Eis as diferenças principais a reter consoante o tipo de contrato:

• O contrato a estudante de 9 meses: constitui a residência principal. O alojamento global está sujeito ao DPE e não deve estar classificado como G em 2026.
• O contrato de mobilidade (1 a 10 meses): concebido para estadias temporárias, oferece uma maior flexibilidade face às proibições estritas da residência principal.
• O arrendamento de curta duração (turístico ou pontual): escapa totalmente às limitações do DPE e às quotas da lei Le Meur, ideal para imóveis pouco eficientes.

Tomemos o exemplo da Sophie, proprietária de uma casa classificada como G em Lille. Ela não pode assinar um contrato a estudante de 9 meses para o início do ano letivo de 2026. No entanto, pode perfeitamente arrendar o seu quarto ao mês via Roomlala a trabalhadores em formação ou a estudantes internacionais em estadia linguística curta, uma vez que estes contratos não constituem uma residência principal no sentido da lei de 1989.

Atenção à armadilha da entrada independente

Este é um dos pontos de vigilância principais em que insistimos na Roomlala. Para que a divisão seja legalmente considerada um quarto em casa do anfitrião, o acesso a este quarto deve obrigatória e unicamente fazer-se pela entrada principal da sua residência. Se adaptou uma divisão no piso térreo ou no seu jardim com uma porta de entrada independente com acesso direto à rua ou ao exterior, a situação muda radicalmente. Aos olhos da lei, esta divisão é requalificada como alojamento inteiro (uma dependência ou um estúdio). Perde imediatamente o seu estatuto protetor de quarto em casa do anfitrião e encontra-se sujeita às proibições estritas dos imóveis pouco eficientes. Se esta dependência estiver classificada como G, a sua colocação no mercado como residência principal é totalmente proibida em 2026. Certifique-se, portanto, de que o seu inquilino partilha consigo a porta de entrada e circula nas partes comuns do seu domicílio.

Os critérios de decência obrigatórios para o quarto em casa do anfitrião

Se a regulamentação se mostra mais flexível quanto ao desempenho energético para os arrendamentos de curta duração ou para os quartos com menos de 14 m2, permanece intransigente quanto aos critérios de decência básicos. Arrendar um quarto em casa não significa arrendar qualquer coisa. O legislador, através das fichas informativas do Service-public.fr, impõe normas estritas para garantir a saúde e a segurança do inquilino. Como plataforma responsável, a Roomlala zela para que cada anúncio respeite estes pré-requisitos fundamentais. O primeiro critério diz respeito às dimensões da divisão. O quarto arrendado deve oferecer uma área habitável de pelo menos 9 metros quadrados, com uma altura sob teto de no mínimo 2,20 metros. Alternativamente, é tolerado um volume habitável de 20 metros cúbicos, mas a regra dos 9 m2 continua a ser a norma mais corrente e a mais fácil de verificar.

Para além da área, a habitabilidade da divisão é condicionada por elementos de conforto indispensáveis. O quarto deve obrigatoriamente dispor de uma janela voltada para o exterior, garantindo assim uma iluminação natural suficiente e uma ventilação adequada para evitar problemas de humidade. Uma divisão sem janelas, mesmo que espaçosa, não pode legalmente ser arrendada como quarto. Além disso, o inquilino deve ter um acesso livre e permanente às comodidades essenciais da sua habitação. Isto inclui o acesso a água potável, eletricidade, um sistema de aquecimento funcional, bem como a instalações sanitárias decentes (sanitas e casa de banho). Estes equipamentos podem ser partilhados consigo, sendo esse, aliás, o princípio do alojamento em casa do anfitrião, mas não devem ser alvo de restrições abusivas.

Para recapitular, eis os critérios de decência indispensáveis para arrendar o seu quarto com toda a legalidade:

• Uma área mínima: pelo menos 9 m2 com uma altura sob teto de 2,20 m.
• Uma abertura para o exterior: presença obrigatória de uma janela para ventilação e luz natural.
• Um acesso às redes: eletricidade dentro das normas e sistema de aquecimento funcional.
• Instalações sanitárias acessíveis: acesso livre a água potável, sanitas e a uma casa de banho.

Tomemos um exemplo concreto para ilustrar estas obrigações. Imaginemos que o Marc deseja arrendar um antigo quarto de serviço situado sob o telhado da sua casa. A divisão mede 12 m2 de área útil, mas devido à inclinação do telhado, a área em que a altura excede os 2,20 m é de apenas 7 m2. Legalmente, esta divisão não respeita o critério de área habitável de 9 m2 (lei Carrez) e não pode, portanto, ser arrendada nas condições atuais, mesmo que disponha de uma janela e eletricidade. É da responsabilidade do proprietário assegurar a conformidade do seu imóvel antes de qualquer anúncio online.

É igualmente fundamental recordar que o quarto não deve apresentar qualquer risco manifesto para a segurança física ou a saúde do inquilino. Na Roomlala, insistimos na importância de verificar o estado das tomadas elétricas, a ausência de pragas e o bom isolamento acústico da divisão. Um inquilino que se sinta em segurança e à vontade no seu espaço pessoal é a garantia de uma coabitação serena e bem-sucedida.

Início do ano letivo 2026: Aliando conformidade legal e vantagens fiscais

Uma das maiores vantagens do arrendamento de um quarto em casa do anfitrião, para além da flexibilidade face ao DPE 2026, reside na sua fiscalidade extremamente atrativa. Para encorajar os proprietários a abrir as suas portas e a colmatar a crise de alojamento estudantil, o Estado francês mantém um regime de isenção de imposto sobre o rendimento particularmente vantajoso. Para o início do ano letivo de 2026, arrendar um quarto em casa continua a ser fiscalmente muito atrativo, desde que se respeitem certos limites máximos de rendas anuais. Estes tetos são reavaliados todos os anos pela administração fiscal. Em 2026, para que as rendas recebidas sejam totalmente isentas de impostos, não devem ultrapassar 206 euros por metro quadrado por ano na Ilha de França, e 152 euros por metro quadrado por ano no resto da França.

É importante compreender como se aplica este cálculo para otimizar a sua rentabilidade com toda a legalidade. Este limite máximo diz respeito à renda sem encargos. Tomemos um caso prático: Vive em Bordéus (resto da França) e arrenda um quarto de 15 metros quadrados a uma estudante. O limite máximo anual para beneficiar da isenção eleva-se a 15 m2 multiplicados por 152 euros, ou seja, 2 280 euros por ano. Isto corresponde a uma renda mensal sem encargos máxima de 190 euros. Se fixar a sua renda neste montante ou abaixo, não terá um único cêntimo de imposto a pagar sobre estes rendimentos de arrendamento, e nem sequer terá de os declarar nos seus rendimentos prediais clássicos. É uma vantagem financeira líquida considerável em relação a um arrendamento tradicional fortemente tributado.

Por fim, tenha em mente que estas vantagens fiscais estão condicionadas a uma declaração precisa. Mesmo que esteja isento de impostos graças ao respeito pelos limites máximos, é por vezes necessário mencionar estes rendimentos em certas rubricas da sua declaração anual, consoante a evolução dos formulários fiscais. Recomendamos que consulte sempre a nota explicativa das finanças do ano em curso ou que recorra a um consultor fiscal para garantir a sua estratégia a 100%.

Na Roomlala, estamos convencidos de que este quadro legal e fiscal faz do quarto em casa do anfitrião a solução de futuro para os proprietários perante os desafios da transição energética. Não só evita as sanções ligadas aos imóveis pouco eficientes se optar pelos formatos certos de arrendamento de curta duração, como beneficia ainda de uma ajuda fiscal importante. A nossa plataforma simplifica todos os seus procedimentos: desde a ligação segura com inquilinos de confiança, à assinatura de contratos desmaterializados adaptados à sua situação específica. Antecipando desde hoje as regras do DPE 2026, transforma uma limitação legislativa numa verdadeira oportunidade humana e financeira, ao mesmo tempo que oferece um quadro de vida caloroso e legal à nova geração de estudantes.